بحران تأمین مالی مسکن در ایران و ضرورت یافتن گزینه جایگزین
مسکن از مهم‌ترین نیازهای اساسی خانوارهاست که تأمین آن نقش کلیدی در بهبود کیفیت زندگی و رفاه اجتماعی دارد. در ایران، نظام تأمین مالی مسکن به شدت وابسته به نظام بانکی است؛ اما طی دهه‌های اخیر، سیاست‌ها و ساختارهای این نظام نتوانسته‌اند به خوبی پاسخگوی نیاز واقعی خانوارها در بازار مسکن باشند. در این میان، روند رشد بی‌رویه قیمت مسکن در کلان‌شهرهایی مانند تهران، فشار زیادی بر قدرت خرید خانوارها وارد کرده است. در این شرایط، مناطق پیرامونی تهران مانند رودهن که به لحاظ جغرافیایی در نزدیکی پایتخت قرار دارند و دارای قیمت‌های پایین‌تری برای مسکن هستند، به عنوان گزینه‌های جایگزین مورد توجه ویژه قرار گرفته‌اند.
به ویژه با وجود تسهیلات وام مسکن که می‌تواند بخشی از هزینه خرید آپارتمان را پوشش دهد، بررسی امکان‌سنجی خرید در این مناطق از اهمیت خاصی برخوردار است. نظام بانکی ایران در حوزه مسکن، عمدتاً تمرکز خود را بر اعطای وام‌های کوتاه‌مدت ساخت گذاشته است؛ به گونه‌ای که حدود ۶۵ درصد از تسهیلات مسکن در قالب مشارکت مدنی ساخت پرداخت می‌شود و تنها حدود ۳۵ درصد به صورت فروش اقساطی یا وام خرید به خریداران نهایی ارائه می‌گردد. این سیاست موجب شده که اقشار متوسط و کم‌درآمد که بیشترین نیاز به تسهیلات بلندمدت و اقساط قابل پرداخت دارند، کمتر بتوانند از امکانات بانکی بهره‌مند شوند.
فرصتی اقتصادی برای خانه‌اولی‌ها و خانوارهای با درآمد متوسط
تلاش‌هایی مانند ایجاد صندوق پس‌انداز مسکن یکم و ارائه وام‌های با نرخ سود ترجیحی ۱۴ درصد تا حدی به بهبود وضعیت کمک کرده است، اما سقف و میزان پوشش این تسهیلات هنوز جوابگوی فاصله عمیق بین قیمت مسکن و قدرت خرید خانوارها نیست. اولین مزیت منطقه رودهن، قیمت پایین‌تر واحدهای مسکونی نسبت به مناطق مرکزی تهران است که نسبت مبلغ وام مسکن به قیمت کل ملک در آن بیشتر است. دسترسی مناسب رودهن به جاده‌ها و بزرگراه‌های اصلی، توسعه زیرساخت‌های شهری و حضور پروژه‌های نوساز یا در حال ساخت نیز از دیگر دلایل جذابیت این منطقه است.
با توجه به این شرایط، خانوارهای جوان، خانه‌اولی‌ها و اقشار متوسط درآمدی که در تهران توان خرید ندارند، به سمت رودهن گرایش پیدا کرده‌اند. این مهاجرت‌های داخلی ضمن افزایش تقاضا در رودهن، می‌تواند به کاهش فشار بر بازار مسکن تهران نیز کمک کند و باعث تعادل‌بخشی نسبی قیمت‌ها شود. با این حال، بهره‌گیری کامل از ظرفیت‌های رودهن مستلزم رفع چالش‌های جدی در زمینه تأمین مالی و سیاست‌گذاری است. از مهم‌ترین این چالش‌ها، می‌توان به نبود تنوع در محصولات اعتباری اشاره کرد. بسیاری از بانک‌ها همچنان بر مدل‌های کوتاه‌مدت وام ساخت متمرکز هستند و تسهیلات خرید مسکن بلندمدت با اقساط مناسب برای خریداران نهایی کم است.
موانع ساختاری در بهره‌گیری مؤثر از وام‌های مسکن در مناطق پیرامونی
محدودیت منابع مالی و مشکلات نقدینگی بانک‌ها مانع از افزایش گسترده تسهیلات وام مسکن شده است. باوجود مصوبات شورای پول و اعتبار برای افزایش سقف تسهیلات و مشارکت بانک‌های غیردولتی، روند تحقق این اهداف کند بوده است. نبود داده‌های دقیق و شفاف درباره بازار مسکن مناطق پیرامونی مانند رودهن است. فقدان پایگاه‌های اطلاعاتی منسجم و قابل اعتماد، برنامه‌ریزی دقیق و سیاست‌گذاری هدفمند را دشوار کرده و ریسک‌های سرمایه‌گذاری و تصمیم‌گیری را افزایش می‌دهد. بنابراین، ایجاد سامانه‌های اطلاعاتی منطقه‌ای و تقویت زیرساخت‌های داده‌محور برای تحلیل بازار و پشتیبانی از تصمیمات خریداران و سیاست‌گذاران ضروری است.
در طراحی و اعطای تسهیلات وام مسکن نیز باید به ظرفیت مالی و توان بازپرداخت خانوارها توجه ویژه شود. صرفاً پرداخت وام بدون ارزیابی دقیق توان مالی متقاضیان می‌تواند منجر به افزایش بدهی‌های معوق و فشار مالی بیشتر بر خانواده‌ها شود. در این راستا، شاخص‌هایی نظیر سطح درآمد، هزینه‌های جاری و وضعیت اشتغال منطقه باید در فرآیند اعطای تسهیلات لحاظ شود. همچنین توسعه طرح‌هایی مانند افزایش مدت بازپرداخت، کاهش نرخ سود و استفاده از ضمانت‌های ملکی می‌تواند نقش موثری در افزایش دسترسی و کاهش ریسک‌های مرتبط با وام‌های مسکن داشته باشد.
راهکارهای پیشنهادی برای تقویت نقش وام مسکن در خانه‌دار شدن در رودهن
توسعه صندوق‌های پس‌انداز مسکن با نرخ سود ترجیحی و شرایط سپرده‌گذاری منعطف‌تر در مناطق پیرامونی، می‌تواند انگیزه پس‌انداز و بهره‌مندی از تسهیلات بانکی را افزایش دهد. این صندوق‌ها به عنوان ابزارهای مکمل، امکان تأمین مالی بلندمدت و یارانه‌ای را فراهم کرده و می‌توانند نقش مؤثری در بهبود دسترسی به مسکن ایفا کنند. خرید آپارتمان در رودهن نه تنها فرصتی اقتصادی برای خانوارهای متوسط و کم‌درآمد است، بلکه می‌تواند به تعادل‌بخشی بازار مسکن تهران کمک کند. این امر موجب کاهش تقاضا و به تبع آن تعدیل قیمت‌ها در پایتخت شده و به توسعه پایدار شهری در مناطق پیرامونی منجر می‌شود.
همچنین رونق بازار مسکن در رودهن می‌تواند زیرساخت‌ها و خدمات شهری را بهبود بخشد، اشتغال محلی را افزایش دهد و شرایط زندگی بهتری برای ساکنان فراهم آورد. نتیجه‌گیری نهایی آن است که خرید آپارتمان در رودهن با بهره‌گیری از وام مسکن، علی‌رغم چالش‌ها و محدودیت‌ها، یک فرصت واقعی و دست‌یافتنی برای بسیاری از خانوارهای ایرانی به شمار می‌آید. بهره‌برداری موفق از این فرصت مستلزم طراحی و اجرای سیاست‌های اعتباری منطقه‌محور و مبتنی بر داده‌های دقیق است که با مشارکت بانک‌ها، دولت و بخش خصوصی صورت گیرد. در نهایت، سیاست‌گذاری هدفمند و حمایت از تسهیلات مسکن در مناطقی مانند رودهن می‌تواند به عنوان الگویی موفق برای پاسخگویی به بحران مسکن در کلان‌شهرهای ایران مطرح شود.